Die Gebäude-Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Erfassung der Abnutzung von Gebäuden über einen bestimmten Zeitraum. Diese erfolgt normalerweise anhand der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer. Bei Wohngebäude beträgt die Abshreibungsdauer normalerweise 2% über 50 Jahre, es gelten diverse Ausnahmen für Neubauten, energetisch effiziente Gebäude sowie im gewerblichen Bereich.
Es besteht eine weitere, für Eigentümer sehr attraktive Möglichkeit: ein Nutzungsdauer-Gutachten erstellen, das die tatsächliche Restnutzungsdauer bestimmt. Ein solches Gutachten wird als Nutzungsdauergutachten bezeichnet. Wenn dieses Gutachteneine kürzere oder längere Nutzungsdauer eines Gebäudes bescheinigt, kann die AfA entsprechend angepasst werden. Wir möchten Ihnen ein Beispiel geben, wie die Anpassung der Gebäude-AfA aufgrund eines Nutzungsdauergutachtens funktionieren kann.
Nutzungsdauer Beispiel:
Eine Privatperson erwirbt ein Wohngebäude für 500.000 Euro, das ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Wir gehen vereinfacht davon aus, dass der gesamte Kaufpreis abgeschrieben werden kann. (In der Realität ist noch zwischen Wert des Gebäudes und Grund und Boden zu differenzieren). Laut den gesetzlichen Vorschriften beträgt die Nutzungsdauer für Wohngebäude in Deutschland 50 Jahre. Dementsprechend erfolgt die Abschreibung in der Regel linear mit 2 % pro Jahr. Die Berechnung der jährlichen AfA ohne Anpassung wäre also 2% von Anschaffungspreis: 10.000 Euro pro Jahr.
Nutzungsdauergutachten:
Der Eigentümer stellt fest, dass das Gebäude aufgrund von baulichen Mängeln oder einer außergewöhnlich intensiven Nutzung schneller altert und vermutlich keine realistische Restnutzungsdauer von 50 Jahren hat. Der Eigentümer beauftragt einen Sachverständigen, der ein Nutzungsdauergutachten erstellt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nur 25 Jahre bzw. die Afa 4% beträgt.
Anpassung der AfA:
Basierend auf dem Gutachten beantragt der Eigentümer beim Finanzamt, die Abschreibung auf die kürzere Nutzungsdauer von 25 Jahren anzupassen. Die jährliche Abschreibung würde dann folgendermaßen berechnet:
500.000 Euro / 40 Jahre = 20.000 Euro pro Jahr.
Ergebnis:
Durch das anerkannte Nutzungsdauergutachten kann der Eigentümer nun jährlich 20.000 Euro statt der ursprünglich vorgesehenen 10.000 Euro abschreiben. Dies bedeutet eine höhere steuerliche Entlastung in den kommenden Jahren. Dabei gilt:
Das Finanzamt muss das Gutachten akzeptieren, bevor die AfA angepasst werden kann.
Das Gutachten muss fundierte Gründe für die Verkürzung der Nutzungsdauer liefern, beispielsweise bauliche Mängel, Standortfaktoren oder ungewöhnlich hohe Abnutzung.
Durch ein solches Nutzungsdauergutachten kann die steuerliche Abschreibung realistischer an den Zustand des Gebäudes angepasst werden, was zu einer besseren Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung führt.
Änderung ab 2025
Ab dem Jahr 2025 wird die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer für Gebäude steuerlich anzusetzen, voraussichtlich stark eingeschränkt. Gemäß der neuen Regelung können nur noch Gebäude von einer verkürzten Abschreibung profitieren, deren Nutzungsdauer nachweislich weniger als 20 % der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt. Das bedeutet, dass eine kürzere Abschreibung nur noch für Gebäude möglich ist, die eine tatsächliche Nutzungsdauer von weniger als 10 Jahren aufweisen. Dies wird es deutlich schwieriger machen, bei gewöhnlichen Abnutzungen eine Anpassung der AfA zu beantragen, da nur extreme Fälle eine verkürzte Abschreibung zulassen. Eigentümer sollten sich daher frühzeitig informieren und gegebenenfalls noch vor 2025 tätig werden, um von den aktuell geltenden Regelungen zu profitieren.
Als Immobilienverwaltung sind wir insbesondere an der Wirtschaftlichkeit der Immobilien unserer Kunden interessiert und haben immer auch Themen im Blick, die für Sie als Eigentümer relevant sind.
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